La Direttiva Case Green, conosciuta come Energy Performance of Buildings Directive (EPBD IV), rappresenta la cornice con cui l’Unione europea intende guidare la trasformazione del patrimonio immobiliare verso la neutralità climatica entro il 2050. Per l’Italia il percorso è già tracciato: entro il 29 maggio 2026 il Governo dovrà recepire la normativa e definire il Piano Nazionale di Ristrutturazione degli Edifici (PNRE), strumento chiamato a tradurre gli obiettivi europei in misure concrete.
Riduzione dei consumi e nuove scadenze
La direttiva non impone ristrutturazioni forzate ai singoli proprietari, ma introduce una roadmap basata sulla progressiva riduzione dei consumi medi di energia primaria. Per il settore residenziale è previsto un taglio del 16% entro il 2030 e compreso tra il 20% e il 22% entro il 2035. Dal 2030 tutti i nuovi edifici dovranno essere a emissioni zero e predisposti per l’installazione di impianti fotovoltaici. Per gli immobili pubblici l’obbligo scatterà già nel 2028. Sul fronte non residenziale, invece, entro il 2030 dovrà essere riqualificato almeno il 16% degli edifici oggi meno efficienti.
Un patrimonio edilizio energivoro
La sfida italiana è particolarmente complessa. Circa il 72% degli edifici è stato costruito prima del 1980, quando le normative sull’efficienza energetica erano molto meno stringenti. Inoltre, quasi tre quarti degli immobili si collocano nelle classi energetiche più basse. Gli investimenti stimati per allinearsi agli obiettivi europei oscillano tra 85 e 320 miliardi di euro entro il 2030. Una cifra rilevante che rende evidente quanto la riqualificazione energetica sia non solo una questione ambientale, ma anche economica e sociale.
Le principali novità operative
Tra le innovazioni introdotte dalla direttiva figura il Passaporto di Ristrutturazione, un documento digitale che accompagnerà i proprietari nella pianificazione degli interventi, indicando tempi e priorità. Dal 2025 scatterà inoltre lo stop agli incentivi per le caldaie alimentate esclusivamente a combustibili fossili. Negli attestati di prestazione energetica (APE) verrà introdotta la nuova classe A0, riservata agli edifici a emissioni zero, mentre le certificazioni inferiori alla classe D avranno una validità ridotta a cinque anni. Sono previste alcune deroghe: edifici storici, luoghi di culto, abitazioni inferiori ai 50 metri quadrati e seconde case utilizzate per meno di quattro mesi l’anno resteranno esclusi dagli obblighi.
Il peso crescente del mercato
Al di là degli obblighi normativi, la vera spinta al cambiamento potrebbe arrivare dal mercato. Gli istituti di credito stanno già orientando le condizioni dei mutui green verso immobili in classe A o B, premiando le abitazioni più efficienti. Al contrario, gli immobili energivori registrano svalutazioni che possono arrivare fino al 20%. Per i proprietari italiani l’efficienza energetica non è più solo un tema ambientale: sta diventando un fattore determinante di valore. Più un immobile è performante sotto il profilo energetico, maggiore sarà la sua capacità di mantenere attrattività e prezzo nel tempo. La neutralità climatica fissata al 2050 non è un traguardo lontano: è un percorso che incide già oggi sulle scelte di investimento e sulle prospettive del mercato immobiliare.