Bonus prima casa: attenzione al contratto per non perderlo

Tra i tanti incentivi a disposizione dei cittadini italiani c'è anche il Bonus prima casa. Ma forse non tutti conoscono a pieno i termini e soprattutto che è possibile perderlo per colpa di un cavillo. Lo dice una recente sentenza della Corte di Cassazione, del 14 settembre 2022.

Bonus prima casa: serve il contratto traslativo

La sentenza della Suprema Corte chiarisce il procedimento nel caso in cui un cittadino venda la sua prima casa - acquistata con le agevolazioni - per poi acquistarne in seguito un'altra sempre come abitazione principale. Il chiarimento riguarda la cessione del primo immobile: per continuare a usufruire delle agevolazioni è necessario che venga stipulato un contratto traslativo. 

La vicenda

Per chiarire meglio i contorni illustriamo brevemente la vicenda, che muove i suoi primi passi il 10 giugno 2009, quando il cittadino in questione usufruisce del Bonus prima casa per la prima volta. Cinque anni dopo, il 2 ottobre 2014, sulla base del cosiddetto contratto fiduciario, conferisce alla moglie il mandato  revocabile a vendere l'abitazione.

Il 20 ottobre 2014, a quel punto, l'uomo acquista un nuovo immobile nello stesso Comune, beneficiando del Bonus prima casa.

Tutto a posto, dunque, almeno secondo quanto credeva lui, che pensava che il mandato alla vendita fosse sufficiente per il rispetto delle regole.

Ma qualche tempo dopo l'Agenzia delle Entrate ha disposto la decadenza delle agevolazioni, accusando il contribuente di aver usufruito due volte del bonus, senza averne diritto.  Per beneficiarne è necessario acquistare la seconda casa entro un anno dalla vendita della prima.

La vicenda è finita in Tribunale e alla fine della vicenda giudiziaria la Corte di Cassazione ha dato ragione all'Agenzia delle Entrate. Il contribuente, infatti, aveva sì effettuato la dichiarazione  “non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare”, ma non era veritiera. Infatti secondo i giudici il cittadino era titolare anche dell'altra abitazione. Il mandato a vendere la prima abitazione, infatti, non costituisce prova che ne abbia perso la titolarità.

Il mandato, infatti, non determina mai l’effettivo trasferimento dell’immobile. Perché la proprietà dell’immobile venga realmente trasferita, così da non risultare più di proprietà del mandante, è necessario che l’obbligo venga realizzato con la vendita definitiva dell’immobile, che può essere ufficializzata solo mediante un contratto traslativo.

 Bonus prima casa: come funziona

Il Bonus Prima Casa è un incentivo per acquistare un immobile da adibire ad abitazione principale. Se ne può usufruire sia se si acquista casa da un'impresa sia da un privato. Nel primo caso, è uno sconto sull'Iva, nel secondo sull'imposta di registro.

Per ottenerlo bisogna rispettare alcune condizioni:

• Trasferire la residenza nel nuovo immobile entro 18 mesi dall'acquisto
• Non vendere la casa acquistata con l'agevolazione entro 5 anni dall'acquisto. In caso contrario entro un anno dalla vendita servirà acquistare un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale per poter continuare ad usufruire del Bonus.
• Non essere titolare di altre immobili adibiti ad abitazione all’interno del Comune in cui si vuole acquistare la nuova casa. In caso contrario, è necessario provvedere prima alla vendita dell’immobile già in possesso
• Non essere titolare di un’altra abitazione acquistata con il Bonus Prima Casa. In caso contrario, è necessario provvedere alla vendita entro 1 anno dal nuovo acquisto
• La casa non deve essere accatastata come immobile di lusso (Categorie A/8 – A/9)

 Bonus prima casa: cosa succede se non si rispettano le regole

Nel caso in cui queste condizioni non vengano rispettate - anche in totale buona fede, come nel caso oggetto dell'ordinanza della Cassazione - il rischio è la decadenza del Bonus, ma anche delle sanzioni.

Se il beneficio Bonus Prima Casa viene annullato, sarà necessario pagare:

• La differenza tra l’importo dell’imposta ordinaria e quello dell’imposta agevolata
• Una sanzione pari al 30% sulla differenza calcolata tra le due imposte

Per saperne di più sul Bonus prima casa potete consultare la sezione apposita del sito dell'Agenzia delle Entrate.

Bonus prima casa Under 36: come funziona

Il bonus prima casa under 36 racchiude una serie di misure fiscali (e non solo fiscali) valide dal 26 maggio 2021 al 31 dicembre 2022 per favorire l’autonomia abitativa dei giovani fino ai 36 anni di età che abbiano un Isee massimo di 40.000 euro. Queste misure vengono applicate all’acquisto dell’immobile “prima casa” ma si estendono anche alle relative pertinenze (box e/o cantine). Comportano in pratica l’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale e una maggiore facilità nella possibilità di accedere al Fondo di Garanzia per la prima casa.

Sul fronte dell'accesso al credito le agevolazioni introdotte dal Decreto Sostegni-bis riguardano il cosiddetto Fondo di Garanzia per la prima casa, che in realtà esiste già dal 2013. Il decreto però, rispetto alle norme esistenti, rende più facile l’accesso al fondo in presenza di requisiti meno stringenti (di cui parliamo sotto). La garanzia, in pratica, è quella con cui lo Stato si espone nella misura dell'80% sull’acquisto della prima casa.

Il secondo fronte è quello delle agevolazioni sulle imposte legate agli atti di acquisto della prima casa, ovvero:

• l’esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale;
• la riduzione del 50% sugli onorari notarili;
• il credito d'imposta (sugli atti soggetti ad IVA) pari all'IVA corrisposta, credito che poi potrà essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero potrà essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto.