Agevolazioni acquisto prima casa, tutto quello che c’è da sapere

Le agevolazioni acquisto prima casa rappresentano da sempre un incentivo importante per chi è in procinto di cambiare la propria abitazione. Vediamo, in modo semplice e scorrevole, cosa sono e chi può usufruirne. Si tratta di una serie di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale. A titolo esemplificativo, con i benefici “prima casa” sono ridotte sia l’imposta di registro, se si acquista da un privato, sia l’Iva, se si acquista da un’impresa. Altresì non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.

A chi spettano le agevolazioni acquisto prima casa?

Interessano chi acquista un’abitazione principale e, in generale, si applicano quando: il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Le agevolazioni acquisto prima casa non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

E poi ancora…

2) il fabbricato si trova nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza oppure dove svolge la propria attività lavorativa;
3) l’acquirente non è titolare di un altro immobile nello stesso comune e non è titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile usufruendo delle agevolazioni acquisto della prima casa). I benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Quali sono i vantaggi?

Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono:
• imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%);
• tassa ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.
Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva ex legge, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono:

• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• Iva ridotta al 4% (invece che 10%),
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.

Su quale base si calcolano le imposte?

Quando la vendita della casa è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (10% o 22% a seconda dei casi) è costituita dal prezzo della cessione. Per le cessioni di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), in presenza di determinate condizioni e di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la legge prevede il calcolo della base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale con il sistema del “prezzo-valore”. Il prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.

Quando si è già proprietari di un’abitazione?

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile comprato con le agevolazioni acquisto prima casa. A condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Esistono molteplici situazioni per le quali la tassazione potrebbe variare e si consiglia di rivolgersi sempre al proprio Dottore Commercialista o Notaio di fiducia.