PEF / Business Plan nelle procedure per concessioni balneari

Perché è centrale nella costruzione dell’offerta e nella sostenibilità della gestione, alla luce del quadro normativo attuale

Documento di inquadramento operativo a cura dr. Silviano Di Pinto

Sintesi esecutiva

Nel settore delle concessioni demaniali marittime per finalità turistico-ricreative, il Piano Economico-Finanziario (PEF) o, in termini più aziendalistici, il Business Plan, non può più essere considerato un allegato meramente illustrativo o una rappresentazione contabile di massima. Esso costituisce, sempre più chiaramente, il documento attraverso cui l’operatore economico dimostra la credibilità industriale della proposta, la sostenibilità degli investimenti, la capacità di mantenere nel tempo gli obblighi di servizio e la coerenza tra offerta tecnica, organizzazione e mezzi finanziari. Questa centralità discende sia dal mutato quadro normativo, avviato dalla legge n. 118 del 2022 e successivamente modificato, sia dalla crescente enfasi istituzionale sui principi di trasparenza, comparazione concorrenziale, parità di trattamento e superamento delle logiche di rinnovo automatico.

In altri termini, nelle procedure comparative per le concessioni balneari il PEF svolge una duplice funzione. Da un lato, consente all’amministrazione di verificare se la proposta è davvero eseguibile lungo l’intera durata concessoria; dall’altro, consente al concorrente di dimostrare che il progetto non è fondato su mere dichiarazioni d’intenti, ma su una struttura economica concreta, prudenziale e verificabile. In un mercato caratterizzato da stagionalità, volatilità della domanda, aumento dei costi del lavoro, esigenze di sicurezza, obblighi di accessibilità e investimenti ambientali, il PEF diventa quindi il luogo in cui si misura la qualità reale dell’offerta.

 

1. Contesto normativo e ragione del documento

Il punto di partenza resta la legge 5 agosto 2022, n. 118, che, all’articolo 4, ha introdotto il riordino delle procedure di affidamento delle concessioni demaniali marittime, lacuali e fluviali per finalità turistico-ricreative e sportive, collocando al centro il principio della selezione comparativa e della definizione di criteri oggettivi di valutazione. La norma ha rappresentato un passaggio strutturale perché ha spostato l’asse del sistema da una logica di continuità del rapporto a una logica di confronto competitivo tra operatori, imponendo alle amministrazioni una maggiore robustezza istruttoria e agli operatori una maggiore capacità di motivazione economica delle rispettive proposte.

Su questo impianto è poi intervenuto il decreto-legge 16 settembre 2024, n. 131, convertito con modificazioni dalla legge 14 novembre 2024, n. 166, che ha ridefinito il quadro dell’affidamento delle concessioni, inserendo un’articolazione più dettagliata della disciplina e confermando la necessità di procedure selettive coerenti con gli obblighi europei e con la chiusura delle procedure nazionali entro il perimetro temporale definito dal legislatore. Il dato da sottolineare, per chi redige un’offerta, è che il legislatore del 2024 non ha ridimensionato il ruolo della selezione, ma lo ha reso ancora più decisivo, rafforzando la necessità che le proposte siano istruibili, comparabili e sostenibili.

Nel 2026 il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha inoltre avviato il confronto con gli enti territoriali sul bando-tipo nazionale per l’assegnazione delle concessioni balneari, dichiarando espressamente l’obiettivo di rendere le procedure più trasparenti, omogenee e prevedibili, nonché di garantire parità di condizioni tra gli operatori e maggiore certezza per amministrazioni e imprese. Questo passaggio, pur non esaurendo la disciplina del settore, conferma una direzione molto chiara: la qualità del progetto non dovrà essere solo narrativa, ma sempre più tradotta in schemi leggibili e controllabili, tra cui il PEF occupa una posizione essenziale.

In parallelo, l’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato, con la segnalazione AS2144 del 5 febbraio 2026, ha ribadito le criticità concorrenziali del settore e la necessità di evitare assetti che comprimano il confronto competitivo, richiamando i principi di apertura del mercato, imparzialità, trasparenza e non discriminazione. Anche questo elemento pesa direttamente sulla redazione del PEF: in un contesto dove l’amministrazione deve poter giustificare la scelta del concessionario in termini oggettivi e comparabili, un piano economico-finanziario debole o opaco diventa non solo un problema per il concorrente, ma anche un fattore di fragilità per l’intera procedura.

Per questa ragione il presente documento mira a chiarire perché, alla luce del quadro normativo attuale, il PEF/Business Plan debba essere considerato non un allegato secondario, ma un dispositivo centrale di affidabilità dell’offerta, di misurazione della sostenibilità gestionale e di protezione della stessa amministrazione da valutazioni astratte o scarsamente motivate.

 

2. La funzione del PEF: da allegato economico a prova di serietà dell’offerta

Il PEF, in senso sostanziale, serve a trasformare il progetto di gestione di un bene pubblico scarso in una proposta economicamente intelligibile. La sua utilità non coincide con la sola previsione di utili o perdite: esso deve mostrare se il modello di gestione proposto sia in grado di sostenere gli investimenti iniziali, assorbire i costi operativi, garantire il livello di servizio promesso, rispettare gli obblighi concessori e mantenere un equilibrio finanziario coerente con la durata dell’affidamento.

In termini pratici, il PEF è la sede in cui l’operatore deve dimostrare almeno quattro cose. Primo: che i ricavi attesi derivano da ipotesi ragionevoli e non da stime ottimistiche prive di fondamento. Secondo: che i costi di funzionamento sono stati integralmente considerati, compresi i costi spesso sottostimati nelle gestioni balneari, come sicurezza, salvataggio, manutenzioni, pulizie, assicurazioni, adeguamenti normativi e reintegri di attrezzature. Terzo: che esiste una copertura finanziaria reale degli investimenti. Quarto: che la gestione rimane sostenibile non solo nello scenario ideale, ma anche in scenari prudenziali.

Il valore probatorio del PEF è oggi ancora più rilevante perché le concessioni balneari non sono più, o non possono più essere trattate, come rapporti da prorogare automaticamente, bensì come occasioni di affidamento competitive in cui l’amministrazione deve confrontare progetti diversi e motivare perché una proposta sia migliore di un’altra. In questo contesto, il PEF diventa la traduzione numerica di nozioni spesso evocate in gara — qualità del servizio, accessibilità, sostenibilità ambientale, innovazione, organizzazione, occupazione — e permette di verificare se tali nozioni abbiano un corrispondente economico concreto.

Non è casuale che nelle guide pubbliche ai PEF pluriennali predisposte dall’Agenzia del Demanio per i bandi di valorizzazione il PEF venga trattato come un sistema integrato composto da conto economico previsionale, stato patrimoniale previsionale, flusso di cassa previsionale, indicatori di valutazione economico-finanziaria e prospetto del finanziamento bancario. Anche quando il singolo bando balneare non richieda formalmente tutti questi elaborati, la logica rimane identica: l’amministrazione deve poter leggere gli input, comprendere i criteri di stima e verificare la tenuta complessiva del progetto.

 

3. Perché il PEF è particolarmente importante nelle attività balneari

Le attività balneari presentano caratteristiche economiche che rendono il PEF molto più necessario che in altri settori. La prima è la forte stagionalità: i ricavi si concentrano in una finestra temporale breve, mentre una parte significativa dei costi — ad esempio assicurazioni, canone concessorio, talune manutenzioni, oneri amministrativi, ammortamenti economici, interessi — si distribuisce lungo l’intero esercizio o, comunque, non si riduce proporzionalmente nei periodi di bassa attività. Questo significa che una lettura annuale aggregata può essere ingannevole se non accompagnata da una seria analisi dei flussi di cassa e della distribuzione infra-annuale dei fabbisogni.

La seconda caratteristica è la dipendenza da variabili esterne: condizioni meteo, durata effettiva della stagione, dinamica della domanda turistica, concorrenza territoriale, costo del lavoro stagionale, costo dell’energia, normativa ambientale e requisiti di sicurezza possono incidere fortemente sul risultato economico. Un’offerta balneare, pertanto, non può essere giudicata solo dalla sua attrattività commerciale, ma anche dalla sua capacità di assorbire variabilità e shock moderati senza compromettere il servizio o la tenuta finanziaria. Da qui l’importanza di inserire nel PEF scenari differenziati e ipotesi prudenziali.

La terza caratteristica è il peso crescente di componenti non meramente commerciali ma quasi-pubbliche nella gestione: accessibilità per persone con disabilità, presidi di sicurezza e salvataggio, standard igienico-sanitari, sostenibilità ambientale, corretta manutenzione del bene demaniale, inclusione, tutela del paesaggio, riduzione dell’impatto delle strutture e delle attività. Tutti questi elementi, spesso valorizzati nelle offerte tecniche, devono però trovare una rappresentazione economica. Il PEF serve esattamente a questo: a mostrare che gli impegni dichiarati non sono “gratuiti” sul piano contabile, ma sono finanziati e mantenibili nel tempo.

Infine, nelle attività balneari esiste quasi sempre una pluralità di linee di ricavo: postazioni spiaggia, cabine, abbonamenti stagionali, ingressi giornalieri, bar, ristorazione, noleggi, corsi, eventi, servizi accessori. Il PEF consente di scomporre e testare ciascuna linea di business, evitando che la redditività complessiva venga appoggiata a poste indeterminate o non spiegate. Una buona amministrazione tenderà sempre più a premiare offerte in cui la composizione dei ricavi sia chiara e la loro relazione con i volumi di servizio sia tracciabile.

4. Utilità del PEF per l’operatore economico

Dal lato dell’operatore, il PEF è innanzitutto uno strumento di autoverifica. Prima ancora che un documento da depositare, esso consente di capire se il progetto sia davvero sostenibile, quale sia il livello minimo di occupazione necessario per coprire i costi, quale ammontare di investimento iniziale sia compatibile con la durata della concessione e quale struttura finanziaria sia più efficiente tra mezzi propri e ricorso al debito. In altri termini, il PEF aiuta a evitare offerte apparentemente competitive ma economicamente insostenibili.

Esso permette inoltre di misurare il punto di equilibrio, la marginalità operativa e la dinamica della cassa. Questo è particolarmente importante nei primi anni di gestione, quando si concentrano gli investimenti e gli eventuali costi di avvio, mentre i ricavi potrebbero non essere immediatamente allineati al loro potenziale a regime. Il foglio di lavoro suggerito dall’Agenzia del Demanio, ad esempio, include espressamente il prospetto di simulazione della rata annuale del debito, la distinzione tra quota capitale e interessi e la possibilità di rappresentare il recupero IVA, proprio per consentire una lettura più realistica dei fabbisogni.

Sotto il profilo strategico, il Business Plan è poi il documento che aiuta l’operatore a rendere coerente l’offerta tecnica con le risorse disponibili. Una proposta che prometta forti investimenti in accessibilità, attrezzature di qualità, servizi digitali, miglioramenti ambientali o ampliamento dell’offerta turistica deve potersi tradurre in poste di investimento, costi di gestione e tempistiche di rientro compatibili con l’orizzonte concessorio. Quando ciò non accade, il rischio è duplice: da un lato si presenta un’offerta poco credibile; dall’altro si espone la futura gestione a tensioni finanziarie, tagli del servizio o richieste di revisione non sempre compatibili con il rapporto concessorio.

Il PEF è anche uno strumento utile nei rapporti con banche, soci o eventuali investitori, perché rende chiaro il perimetro del progetto, i flussi attesi, gli anni di assorbimento di cassa e la sostenibilità del debito. Nelle linee guida dell’Agenzia del Demanio, non a caso, il PEF viene collegato a indicatori di valutazione economico-finanziaria e bancabilità, oltre che alla determinazione del costo del capitale e del tasso di sconto.

5. Utilità del PEF per l’amministrazione concedente

Per l’amministrazione, il PEF costituisce una base istruttoria decisiva. In una procedura comparativa, la PA non deve solo accertare la completezza formale delle offerte, ma deve verificare se i contenuti proposti siano concretamente realizzabili e se la selezione del concessionario sia sostenibile nel tempo, così da evitare il rischio di aggiudicare la gestione a operatori che, una volta ottenuta la concessione, non siano in grado di mantenere gli standard promessi.

Attraverso il PEF l’ente può valutare se gli investimenti siano proporzionati alla durata della concessione, se i costi del personale siano compatibili con i livelli di servizio dichiarati, se gli obblighi di manutenzione e sicurezza trovino adeguata copertura economica e se la struttura dei ricavi sia coerente con il contesto locale. Questo aspetto è cruciale anche per la tenuta della procedura in eventuale sede contenziosa: più l’istruttoria economica è chiara e verificabile, più risulta agevole giustificare la scelta amministrativa.

Un ulteriore profilo riguarda la comparabilità. In settori concorrenzialmente sensibili, come ribadito dall’AGCM, la possibilità di confrontare offerte diverse secondo elementi leggibili riduce il rischio di valutazioni eccessivamente discrezionali o fondate su enunciazioni qualitative non misurabili. Il PEF consente proprio questo: trasformare le promesse progettuali in grandezze verificabili, e quindi rafforzare il principio di parità di trattamento tra concorrenti.

Va poi ricordato che la pubblica amministrazione non tutela solo l’interesse alla massimizzazione del valore economico, ma anche quello al buon andamento del servizio e alla corretta gestione del bene pubblico. In questo senso il PEF aiuta a verificare se gli impegni su accessibilità, inclusione, sicurezza e sostenibilità ambientale siano davvero incorporati nel modello gestionale e non semplicemente evocati a fini premiali.

6. Contenuti minimi che un PEF serio dovrebbe presidiare

Un PEF serio, per questa tipologia di procedure, dovrebbe partire da un quadro delle assunzioni esplicito. Le linee guida dell’Agenzia del Demanio insistono molto sul fatto che ricavi e costi debbano essere sostenuti da un foglio di dettaglio che renda chiari gli input e le modalità di calcolo di ciascuna voce. Questo principio è perfettamente trasferibile alle concessioni balneari: non basta indicare un ricavo complessivo atteso, ma occorre spiegare da dove deriva, quali prezzi medi sono stati ipotizzati, quale occupazione media è stata considerata, quanti giorni di apertura si prevedono, come si distribuisce la stagione.

Il secondo blocco riguarda gli investimenti iniziali e i reintegri. Nelle attività balneari occorre normalmente considerare opere leggere, strutture amovibili, cabine, passerelle, lettini, ombrelloni, attrezzature per il salvamento, arredi, impianti, sistemi di cassa, dispositivi digitali, eventuali adeguamenti per accessibilità e sostenibilità. A questi si aggiungono, in un orizzonte pluriennale, i reintegri o le manutenzioni straordinarie. Le linee guida dell’Agenzia del Demanio suggeriscono, in generale, di prevedere attività di manutenzione straordinaria ogni 5-8 anni per mantenere l’opera in piena funzionalità: una logica utile anche nel balneare, pur con intensità diverse a seconda della tipologia di bene e di attrezzatura.

Il terzo blocco è la struttura dei ricavi per linee di business. Nel balneare occorre distinguere, ove possibile, ricavi da postazioni, ricavi da cabine, abbonamenti stagionali, giornalieri, servizi accessori, bar o ristorazione, noleggi ed eventuali attività complementari. Questa scomposizione è importante perché consente di capire quali linee sostengano davvero il progetto e quali siano più esposte a rischio o variabilità. Un conto è basarsi prevalentemente sui ricavi da postazioni; un altro è fondare l’equilibrio economico su attività accessorie più incerte o più regolamentate.

Il quarto blocco comprende i costi operativi distinti per natura: personale, canone concessorio, utenze, acquisti, manutenzioni ordinarie, assicurazioni, pulizie, smaltimenti, consulenze, adempimenti amministrativi, marketing, licenze, oneri diversi. Particolare attenzione merita il canone di concessione, che, secondo la guida dell’Agenzia del Demanio, deve essere inserito nel PEF in misura coerente con l’offerta e non inferiore ai minimi richiesti. Anche nei bandi balneari il corretto trattamento del canone è fondamentale, perché incide direttamente sulla sostenibilità del progetto e sulla comparabilità tra offerte.

Il quinto blocco è il costo del personale per ruolo. In una gestione balneare seria il personale non può essere stimato in modo forfetario. Occorre distinguere almeno tra bagnini/salvataggio, addetti spiaggia, cassa/reception, pulizie, manutenzione, bar/ristorazione e coordinamento. Questo consente all’amministrazione di verificare se gli organici dichiarati siano coerenti con i servizi promessi e se la spesa per sicurezza e presidio operativo sia plausibile.

Il sesto blocco è il fabbisogno finanziario e, se presente, la struttura del debito. Le linee guida del Demanio prevedono la possibilità di simulare tasso di interesse, durata del finanziamento e rata annuale; prevedono anche indicatori di bancabilità e criteri per il tasso di sconto. Anche se nei bandi balneari non sempre vengono richiesti WACC, equity risk premium o metriche finanziarie avanzate, la logica resta rilevante: il progetto deve mostrare in modo trasparente quali investimenti siano coperti da mezzi propri, quali da finanziamento e come il relativo onere si ripercuota sui flussi di cassa.

Infine, un PEF serio dovrebbe contenere conto economico previsionale, flussi di cassa e, ove opportuno o richiesto, stato patrimoniale previsionale, oltre a una nota metodologica e a un’analisi di sensitività. Più il progetto si espone a variabili esterne, più questa parte diventa importante.

7. La centralità della matrice delle assunzioni anno per anno

Un errore frequente nei PEF predisposti in modo sommario consiste nel replicare i valori del primo anno per tutti gli esercizi successivi, eventualmente applicando una crescita lineare indistinta. Questa impostazione è spesso insufficiente, e nel settore balneare può risultare fuorviante. La ragione è semplice: la gestione reale evolve nel tempo. Possono crescere i prezzi medi, ma possono anche crescere il costo del lavoro, il canone, le utenze e le manutenzioni; possono essere necessari reintegri di attrezzature, variazioni di organico, adeguamenti normativi, investimenti addizionali o riduzioni del debito.

Per questo è metodologicamente preferibile costruire una matrice annuale delle assunzioni, a partire da un anno base, in cui siano sviluppate anno per anno almeno le principali variabili: giorni di apertura, occupazione media, prezzi medi per linea di ricavo, ricavi accessori, personale per ruolo, costo del personale, manutenzioni, reintegri, canone, oneri finanziari, crescita dei costi e crescita dei ricavi. Questo approccio rende il PEF più vicino alla realtà operativa e più difendibile in sede di verifica istruttoria.

Le stesse linee guida dell’Agenzia del Demanio, pur ipotizzando in via prudenziale una crescita lineare di ricavi e costi entro un tetto massimo ordinario del 2% salvo adeguata giustificazione, sottolineano che il foglio può essere personalizzato modificando annualità e voci, purché gli input rimangano chiari e motivati. Ciò conferma che l’obiettivo non è produrre un modello statico, ma un documento leggibile e adattabile alla specificità del progetto.

Nel caso delle concessioni balneari, la matrice annuale assume un rilievo ulteriore perché consente di rappresentare con maggiore precisione la differenza tra una fase di avvio, in cui il progetto assorbe più capitale, e una fase a regime, in cui il margine operativo può consolidarsi. Aiuta inoltre a esplicitare la tempistica dei reintegri e a evitare sopravvalutazioni della redditività nei primi esercizi o sottovalutazioni dei costi negli ultimi.

8. La relazione tra PEF e offerta tecnica

Uno dei punti più delicati, nelle procedure future, sarà la capacità del concorrente di far “parlare la stessa lingua” a PEF e offerta tecnica. Non basta, infatti, promettere migliorie qualitative: occorre dimostrare che tali migliorie siano economicamente sostenibili. Se l’offerta tecnica prevede, ad esempio, investimenti in accessibilità universale, percorsi dedicati, sedute e attrezzature speciali, sistemi di prenotazione digitale, efficientamento energetico, raccolta differenziata avanzata o valorizzazione sociale della spiaggia, tutte queste voci devono trovare corrispondenza nel piano degli investimenti e nei costi di esercizio.

Questa coerenza è essenziale anche sotto il profilo della valutazione amministrativa. In un sistema orientato a procedure più omogenee e trasparenti, come indicato dal MIT nel percorso verso il bando-tipo nazionale, la comparazione tra concorrenti sarà tanto più robusta quanto più i contenuti tecnici potranno essere misurati contro grandezze economiche verificabili. Un PEF scollegato dall’offerta tecnica rende debole l’intera proposta; un PEF coerente, invece, rafforza la qualità dell’offerta e la sua difendibilità.

Allo stesso modo, il Business Plan deve dialogare con gli allegati amministrativi, con il cronoprogramma degli investimenti, con eventuali impegni occupazionali e con il quadro autorizzativo. L’utilità del PEF non è quindi solo “economica”, ma anche sistemica: esso è il documento che collega, in modo unitario, progetto, organizzazione, tempi e risorse.

9. Il PEF come strumento di gestione del rischio e di prevenzione del contenzioso

Alla luce dell’attuale contesto normativo e concorrenziale, il PEF va letto anche come strumento di gestione del rischio legale e amministrativo. Più la procedura è esposta a scrutinio, più è importante che l’aggiudicazione poggi su elementi verificabili e su una istruttoria economica chiara. Un’offerta economicamente opaca o non coerente può diventare terreno fertile per contestazioni, sia da parte di concorrenti esclusi o non aggiudicatari, sia in sede di controllo successivo sull’esecuzione.

Dal punto di vista dell’operatore, redigere un PEF serio significa anche ridurre il rischio di trovarsi, dopo l’aggiudicazione, in una posizione di squilibrio economico che renda difficile il rispetto degli obblighi di servizio. Dal punto di vista della PA, pretendere o valorizzare un PEF solido significa prevenire aggiudicazioni fragili, interruzioni di servizio, richieste di revisione non programmate, degrado del bene pubblico o mancata realizzazione degli investimenti promessi.

Sotto questo profilo, il PEF non è soltanto una fotografia economica: è un meccanismo di responsabilizzazione reciproca. L’operatore si vincola a ipotesi verificabili; l’amministrazione dispone di una base più solida per monitorare la coerenza tra offerta e gestione.

10. Profili operativi specifici da valorizzare nelle concessioni balneari

Nella redazione di un PEF per concessione balneare meritano particolare attenzione alcuni profili che, pur non sempre esplicitati in modo uniforme nei bandi, tendono ad assumere un peso crescente.

Il primo è la distinzione tra alta e bassa stagione. Una stima seria dei ricavi da postazioni non può prescindere dall’indicazione del numero di giorni effettivi di attività, del tasso medio di occupazione nei diversi periodi, del prezzo medio applicato e della quota di clientela stagionale rispetto a quella giornaliera. Questa distinzione rende più trasparente la sostenibilità del progetto e limita il rischio di sovrastima dei ricavi.

Il secondo è la rappresentazione dei ricavi accessori, distinguendo quelli strutturali da quelli eventuali. Ricavi da bar, ristorazione, eventi, noleggi o servizi complementari possono certamente migliorare l’equilibrio economico, ma devono essere trattati con prudenza e sorretti da ipotesi chiare su volumi, scontrino medio, giorni di attività e incidenza dei costi correlati.

Il terzo riguarda il presidio minimo di sicurezza e salvataggio. In una gestione balneare seria il costo del personale addetto alla sicurezza deve essere riconoscibile e non assorbito in voci indistinte. Ciò vale non solo perché tale funzione è centrale per il servizio, ma anche perché la sua sottostima è uno degli indici più evidenti di un PEF poco realistico.

Il quarto è la distinzione tra investimenti amovibili, manutenzioni e reintegri. Nelle concessioni balneari molte immobilizzazioni hanno un ciclo di vita più breve di quello della concessione e vanno quindi sostituite o rinnovate. Inserire questi reintegri nel PEF evita di sovrastimare il margine di lungo periodo. Le linee guida del Demanio, pur pensate per un ambito più ampio, confermano l’importanza di contabilizzare manutenzioni straordinarie e reinvestimenti lungo l’orizzonte temporale del piano.

Il quinto è la copertura dei profili di accessibilità, inclusione e sostenibilità ambientale. Se l’offerta prevede passerelle, servizi dedicati, dispositivi speciali, soluzioni a basso impatto, efficientamento o altre misure migliorative, il PEF deve indicarne il costo e la permanenza nel tempo. In prospettiva, proprio questi elementi sono destinati a diventare sempre più centrali nella lettura qualitativa delle offerte.

11. Perché oggi il PEF conta più di prima

Rispetto al passato, il PEF conta di più per almeno tre ragioni convergenti.

La prima è la maggiore esposizione del settore ai principi concorrenziali. Il combinato disposto della legge n. 118 del 2022, delle modifiche del 2024 e delle recenti prese di posizione istituzionali ha reso molto più difficile immaginare una gestione delle concessioni balneari fondata su continuità non competitive o su criteri di selezione poco trasparenti. In questo scenario, il PEF è uno dei principali strumenti di oggettivazione della valutazione.

La seconda è l’aumento della complessità economica della gestione. Costi del lavoro, investimenti in sicurezza e accessibilità, manutenzioni, variabilità climatica ed energetica rendono sempre meno plausibili business plan sommari o impostati con logiche meramente storiche. Il settore richiede oggi maggiore professionalizzazione gestionale, e il PEF è la forma documentale attraverso cui tale professionalizzazione si manifesta.

La terza è la crescente necessità di proteggere la procedura amministrativa. Un’amministrazione che selezioni il concessionario sulla base di proposte ben istruite, comparabili e coerenti riduce il rischio di contenzioso e rafforza la tenuta della decisione. Per questa ragione il PEF, da documento spesso percepito come tecnico-contabile, sta assumendo un ruolo sostanzialmente giuridico-amministrativo nella qualità della motivazione della gara.

12. Conclusioni a cura del dr. Silviano Di Pinto

Alla luce delle attuali previsioni normative e del contesto istituzionale in continua evoluzione, il PEF/Business Plan deve essere considerato un documento strategico e non un semplice allegato amministrativo. Esso assolve infatti a una fondamentale funzione probatoria, in quanto consente di verificare la serietà dell’operatore, la credibilità del progetto, la sostenibilità della gestione e la concreta capacità di assicurare un utilizzo corretto ed efficiente di un bene pubblico scarso, nel rispetto dei principi di concorrenza, trasparenza e buon andamento dell’azione amministrativa.

Con specifico riferimento alle procedure riguardanti gli stabilimenti balneari, un PEF correttamente costruito dovrebbe essere sviluppato secondo una logica pluriennale, basata su assunzioni esplicite, su una rappresentazione anno per anno a partire dall’anno base, su scenari prudenziali, sulla tracciabilità delle fonti di ricavo e sulla piena coerenza con il disciplinare di gara, con l’offerta tecnica e con gli obblighi di servizio. In tale ambito, la qualità del PEF costituisce ormai parte integrante della qualità complessiva dell’offerta.

Come osserva il dr. Silviano Di Pinto:
“Nel contesto attuale delle procedure per concessioni balneari, il PEF/Business Plan rappresenta uno strumento essenziale non solo per dimostrare la sostenibilità economico-finanziaria dell’iniziativa, ma anche per attestare la serietà, la coerenza e l’affidabilità complessiva dell’offerta. Oggi più che mai, la qualità del piano economico-finanziario costituisce parte integrante della qualità progettuale e gestionale proposta all’amministrazione.”