A tredici anni dalla riforma del 2012, prende forma una nuova e incisiva riforma del condominio. È il disegno di legge AC 2692, sostenuto con forza da Fratelli d’Italia, che presentato ufficialmente il 17 dicembre 2025 a Roma. Prima firmataria è Elisabetta Gardini, affiancata da altri dieci parlamentari.
Il testo – definito dalla stessa Gardini “aperto” – punta a rafforzare trasparenza contabile, professionalità degli amministratori e tutela di condòmini e fornitori, pur comportando, in molti casi, un aumento dei costi di gestione.
Sono già annunciati tavoli tecnici con professionisti e associazioni di categoria per affinare la proposta. Vediamo i punti chiave della riforma.
Amministratori di condominio: arriva l’obbligo di laurea
Il nodo più delicato riguarda la qualificazione professionale degli amministratori di condominio. Il Ddl introduce l’obbligo di possedere una laurea, anche triennale, in ambito economico, giuridico oppure scientifico-tecnologico.
Una novità che sta creando forte preoccupazione nella categoria, anche perché non esiste oggi un percorso universitario specifico sul condominio. Il testo prevede però una clausola di salvaguardia: l’obbligo non si applicherà a chi, alla data di entrata in vigore della legge, risulti già iscritto ad albi, ordini o collegi dell’area economica, giuridica o tecnica.
L’eccezione potrà riguardare figure come geometri, periti, ragionieri, ma non chi esercita con il solo diploma (liceo o istituto alberghiero), finora sufficiente. È proprio questa platea a temere maggiormente le conseguenze della riforma.
Elenco nazionale al Mimit e sanzioni per gli abusivi
Il disegno di legge prevede l’istituzione di un elenco ufficiale degli amministratori di condominio presso il Mimit, al quale sarà obbligatorio iscriversi per esercitare la professione, dimostrando il possesso dei requisiti richiesti.
Allo stesso elenco dovranno iscriversi anche i revisori contabili condominiali, una figura destinata ad assumere un ruolo centrale. Chi svolgerà una delle due attività senza iscrizione rischierà una sanzione amministrativa da 1.032 a 5.160 euro.
Cambierà anche il decreto 140/2014 sulla formazione, oggi basato su 75 ore iniziali più 15 di aggiornamento annuale: l’obbligo formativo resterà per tutti, laureati compresi, ma verrà adattato alle nuove regole.
Tra gli aspetti favorevoli per i professionisti, spicca il rinnovo automatico della nomina annuale, salvo diversa decisione dell’assemblea. Una misura che supera il problema delle assemblee senza quorum, che spesso lasciavano l’amministratore in carica con poteri limitati.
Nuove regole sui rendiconti: addio ai contanti
La riforma interviene in modo deciso sulla contabilità condominiale. Tutti i pagamenti dovranno transitare esclusivamente dal conto corrente bancario o postale del condominio: i pagamenti in contanti vengono definitivamente eliminati.
Per quanto riguarda i condòmini morosi, cambia la tempistica dei decreti ingiuntivi: l’amministratore non sarà più obbligato ad attivarli entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, ma solo dopo l’approvazione del rendiconto, che può avvenire entro 180 giorni.
Più tutele per i fornitori, rischi per i condòmini in regola
Il Ddl rafforza la posizione dei fornitori del condominio. Se oggi, in caso di insolvenza, possono rivalersi solo sui condòmini morosi certificati dall’amministratore, con la nuova normativa potranno:
- attingere direttamente al conto corrente condominiale;
- agire anche nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti.
Una svolta che aumenta le garanzie per chi lavora con i condomìni, ma espone maggiormente tutti i proprietari.
Revisore obbligatorio nei grandi condomìni
Nei condomìni con più di 20 condòmini diventa obbligatoria la nomina di un revisore contabile, incaricato per due anni non rinnovabili, con il compito di verificare e certificare il rendiconto.
I criteri contabili vengono resi più stringenti (e in parte estesi anche ai condomìni più piccoli):
- applicazione del criterio di cassa;
- redazione della situazione patrimoniale;
- stato di ripartizione dei costi dell’esercizio;
- evidenza dei conguagli di fine gestione e degli anni precedenti per ciascun condòmino.
Viene inoltre istituzionalizzata la figura del responsabile della protezione dei dati personali, che dovrà essere nominata dall’assemblea.
Lavori e sicurezza: poteri rafforzati per l’amministratore
Sul fronte della sicurezza delle parti comuni, la riforma prevede che la conformità venga attestata da una società specializzata. Se l’assemblea resta inerte, l’amministratore potrà ordinare direttamente i lavori di messa a norma.
Per la manutenzione straordinaria, diventa obbligatoria la costituzione immediata del fondo spese, superando la prassi di richiedere i versamenti ai condòmini man mano che i lavori avanzano.
In sintesi
La riforma bis del condominio segna un cambio di passo netto: più controlli, più trasparenza, più professionalizzazione, ma anche maggiori oneri economici per i condòmini. Il confronto nei prossimi mesi, soprattutto nei tavoli tecnici annunciati, sarà decisivo per capire se e come il testo verrà modificato prima dell’approvazione definitiva.