La difficoltà di trovare una casa a prezzi accessibili è diventata una delle principali emergenze sociali in tutta l’Unione Europea. Secondo le stime della Commissione europea, per rispondere ai bisogni della popolazione l’Europa dovrebbe realizzare 650 mila abitazioni in più ogni anno, che si aggiungerebbero agli attuali 1,6 milioni di nuove case costruite annualmente.
Un obiettivo ambizioso, che richiede un cambio di passo: costruire di più, ma anche in modo più rapido, efficiente e sostenibile.
Per questo motivo la Commissione presenterà domani, 16 dicembre 2025, una nuova strategia europea sull’abitazione. Il documento, anticipato da El País, delinea una serie di interventi pensati per aiutare gli Stati membri a ridurre i costi di costruzione e snellire le procedure amministrative, comprese quelle legate ai permessi e alle valutazioni ambientali, che oggi rallentano cantieri e ristrutturazioni.
Un problema sempre più centrale, ma competenze limitate
Nel 2024 la spesa per la casa ha assorbito il 5,3% del PIL dell’Unione Europea, trasformando il tema dell’accesso all’abitazione in una questione politica centrale e spesso molto divisiva. Nonostante ciò, il margine di manovra della Commissione è ridotto: le politiche abitative restano in gran parte di competenza nazionale e, in molti Paesi come Spagna e Germania, anche regionale o locale.
In altri Stati, più centralizzati, come la Francia, c’è una certa resistenza a un intervento diretto dell’UE in questo ambito.
Il nuovo corso nasce anche da un accordo politico: la presidente Ursula von der Leyen ha inserito il tema della casa nel patto di investitura con socialisti e democratici al Parlamento europeo, anche grazie alla spinta di Paesi come la Spagna e del presidente del Consiglio europeo Antonio Costa.
Per la prima volta è stato nominato un commissario europeo per l’Abitazione, il danese Dan Jørgensen, che ricopre anche la delega all’Energia, con il compito di coordinare un vero e proprio “pacchetto per l’abitazione a prezzi accessibili”.
Perché la casa è la priorità per i cittadini europei
I dati confermano l’urgenza del problema. L’ultimo Eurobarometro indica che la mancanza di alloggi accessibili è la principale preoccupazione degli europei che vivono nelle città.
La nuova strategia si affiancherà alle misure già adottate dagli Stati membri per regolamentare gli affitti turistici, considerati uno dei fattori che riducono l’offerta di abitazioni sul mercato residenziale, e potrebbe aprire la strada a modifiche nelle regole sugli aiuti di Stato per favorire l’edilizia sociale.
Il nodo dei costi e delle autorizzazioni
Il cuore del piano europeo è chiaro: ridurre i costi lungo tutta la filiera delle costruzioni. La Commissione punta su una drastica semplificazione amministrativa, sostenuta da una maggiore digitalizzazione dei processi e da una riduzione degli oneri burocratici per imprese e amministrazioni.
Un altro obiettivo è l’armonizzazione delle regole a livello europeo, soprattutto attraverso la standardizzazione, per abbassare i costi legati alla conformità normativa. I tempi per ottenere una licenza edilizia restano uno dei principali ostacoli: in alcuni Paesi dell’UE possono arrivare fino a sette anni, un ritardo che frena nuovi investimenti e l’offerta di case.
Le cause della crisi abitativa
Secondo Bruxelles, la scarsità di alloggi è il risultato di una combinazione di fattori: cambiamenti nella domanda, offerta insufficiente, aumento dei costi di costruzione e una produttività del settore che fatica a crescere. In circa un terzo delle regioni europee, la nuova edilizia non è riuscita a tenere il passo con la crescita demografica.
Il risultato è visibile nei prezzi. Dal 2013, il valore delle abitazioni è aumentato di oltre il 60% in media nell’UE, molto più rapidamente dei redditi. Le differenze tra Paesi sono marcate: in Spagna i prezzi sono cresciuti del 72%, in Germania del 51,3%, mentre gli aumenti sono stati più contenuti in Francia (+26,6%) e in Italia (+13,3%). Numeri che incidono direttamente sulla mobilità lavorativa e sull’inclusione sociale.
Focus Italia: prezzi in salita e poche nuove case
Anche in Italia la questione abitativa è sempre più critica. Nelle grandi città, i prezzi di vendita e di affitto sono cresciuti sensibilmente negli ultimi anni. Milano è il caso più emblematico: dal 2010 a oggi i valori delle case sono aumentati di circa il 30%, con punte del 40% per le nuove costruzioni.
Secondo il 38° Rapporto Cresme, nel nostro Paese mancano circa 250 mila abitazioni. Un deficit che dovrebbe essere colmato anche attraverso nuove costruzioni, ma il ritmo resta lento. Nel primo trimestre del 2025 i Comuni hanno autorizzato poco meno di 12 mila nuove unità abitative, circa il 20% in meno rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
I dati dell’Agenzia delle Entrate mostrano che tra gennaio e marzo 2025 le famiglie italiane hanno acquistato circa 164 mila abitazioni, con un aumento superiore al 10% su base annua. Tuttavia, nel 95% dei casi si è trattato di immobili già esistenti: le nuove abitazioni immesse sul mercato sono state meno di 10 mila. Nello stesso periodo, l’Istat ha registrato un aumento dei prezzi del 4,5%.
Il mercato immobiliare italiano resta fortemente disomogeneo. Secondo Idealista, nel secondo trimestre del 2025 i prezzi sono cresciuti del 6,9% a Roma e del 2,9% a Milano, dove il valore medio ha superato i 5.000 euro al metro quadro. A livello regionale, i prezzi più alti si registrano in Trentino-Alto Adige, con oltre 3.500 euro al metro quadro, mentre i più bassi si trovano in Calabria, sotto i 1.000 euro.
La pressione si avverte anche sul mercato degli affitti. A marzo 2025 i canoni erano aumentati del 7,8% rispetto all’anno precedente. Le differenze territoriali sono marcate: in Valle d’Aosta i prezzi superano i 19 euro al metro quadro, mentre in Basilicata si fermano a poco più di 7 euro.
Nei grandi centri urbani la domanda resta altissima. A Roma si registrano in media 29 contatti per ogni annuncio, seguita da Torino e Firenze. Anche Milano, pur con numeri più bassi, conta circa 10 famiglie interessate per ogni appartamento disponibile.
Costruire di più non basta
Secondo gli esperti, aumentare il numero di nuove abitazioni è necessario ma non sufficiente. Se i prezzi di vendita e i canoni restano fuori dalla portata delle famiglie con redditi medio-bassi, il problema dell’accesso alla casa rimane irrisolto. Servono quindi politiche integrate che uniscano offerta, edilizia sociale e strumenti di sostegno.
I fondi europei per la casa
Nel frattempo, l’Unione Europea ha già destinato risorse significative al settore. Nella programmazione 2021-2027 sono stati stanziati 7,5 miliardi di euro per l’edilizia abitativa attraverso la politica di coesione, che diventano 10,5 miliardi includendo il cofinanziamento nazionale.
Gran parte degli investimenti riguarda l’efficienza energetica, ma una quota rilevante è destinata anche alle infrastrutture abitative, comprese quelle per migranti e rifugiati.