Il Consiglio di Stato ha stabilito – con la sentenza pronunciata in data venerdì 21 novembre 2025 – che nelle strutture ricettive, comprese quelle destinate agli affitti brevi, il check-in non potrà più essere eseguito con il semplice invio dei documenti a distanza. Sarà obbligatorio verificare l’identità dell’ospite di persona o tramite sistemi tecnologici che consentano una verifica visiva in tempo reale.
La decisione ribalta la sentenza del Tar del Lazio dello scorso maggio e riporta la situazione al dicembre 2024, quando il Ministero dell’Interno aveva vietato i check-in da remoto senza controllo diretto.
Sarà comunque consentito lo “smart check-in”
La sentenza introduce però un elemento di novità: la verifica non dovrà necessariamente avvenire in modo “analogico”. I giudici consentono l’utilizzo di tecnologie che permettano il riconoscimento dell’ospite, purché sia garantita la corrispondenza tra chi accede alla struttura e il documento d’identità fornito. In altre parole, si apre la strada allo smart check-in, ma con un vincolo di controllo visivo, come ad esempio con videochiamate, videocitofoni o sistemi di collegamento diretti installati agli ingressi degli immobili.
Il provvedimento mira a rafforzare la sicurezza e risponde alle preoccupazioni del Viminale, soprattutto dopo l’episodio avvenuto a Viterbo lo scorso 3 settembre, quando due cittadini turchi entrarono in un B&B tramite documenti inviati via chat e furono poi arrestati con armi da fuoco. Quel caso, definito emblematico dal ministero, ha rafforzato l’idea che senza verifica diretta sia possibile sostituire l’identità dell’ospite reale con quella dichiarata.
Le conseguenze saranno particolarmente rilevanti per il settore degli affitti brevi, dove negli ultimi anni era diventata prassi la consegna delle chiavi tramite keybox o codici digitali. La sentenza non vieta esplicitamente questi strumenti, ma ne riduce drasticamente l’utilità: l’accesso all’immobile sarà consentito solo dopo l’accertamento dell’identità dell’ospite. Rimane invece invariato l’obbligo, già vigente, di comunicare i dati degli ospiti alle forze dell’ordine entro 24 ore dall’arrivo.
Chi applaude la sentenza e chi dice “no”
Il Ministero dell’Interno ha accolto positivamente la decisione. Il ministro Matteo Piantedosi ha parlato di “chiarimento definitivo” e ha sottolineato come la verifica diretta dell’ospite sia fondamentale per garantire sicurezza e tracciabilità. Soddisfazione è stata espressa anche da Federalberghi e Confindustria Alberghi, che hanno definito la sentenza un passo avanti verso l’eliminazione delle disparità tra hotel e affitti brevi.
Più scettiche le associazioni dei proprietari e dei property manager, che temono un impatto negativo sul comparto e chiedono un aggiornamento normativo adeguato alle tecnologie digitali oggi disponibili.
Confedilizia e Aigab hanno invitato il governo a prevedere dispositivi moderni per il riconoscimento, mentre la Federazione Fare ha ricordato come il TULPS – il testo di riferimento per la disciplina della pubblica sicurezza – risalga al 1931 e non sia più adatto a regolare un settore completamente trasformato dalle piattaforme digitali. Airbnb, da parte sua, ha accolto con favore l’apertura allo smart check-in, purché la verifica visiva venga interpretata “in modo moderno e conforme all’innovazione tecnologica”.
Il tema è particolarmente sentito nelle grandi città a forte affluenza turistica. A Roma, dove si contano oltre 40 mila strutture extra alberghiere, la sentenza avrà un impatto significativo. Il Campidoglio sta valutando l’introduzione di un “time cap”, ovvero un limite massimo ai giorni di attività per gli affitti brevi annuali. A Firenze, la sindaca Sara Funaro ha commentato che la decisione conferma la linea adottata dalla città, che ha già previsto il divieto di keybox dal 2025.
Il futuro passa dall’equilibrio
In attesa di chiarimenti operativi, le associazioni di categoria chiedono al Ministero dell’Interno un tavolo tecnico per definire in modo chiaro quali strumenti siano ammessi per i check-in da remoto.
La sentenza, pur non vietando in assoluto le procedure digitali, rende necessario un controllo reale della persona che accede all’immobile, mettendo fine al sistema di check-in automatico basato solo su chiavi digitali e codici inviati via app.
Il futuro del settore passerà da un equilibrio tra tecnologia e presenza fisica: il self check-in non viene abolito, ma dovrà trasformarsi in un sistema di verifica più sicuro, capace di coniugare innovazione e tutela della sicurezza pubblica.