Riforma del catasto, cosa cambia: i metri quadri soppiantano i "vani"

Dall'Ocse (Organizzazione per la Sicurezza e la Cooperazione in Europa) alla Commissione europea la richiesta è stata chiara: vanno rivisti i criteri per valutare gli immobili. Ed era ora, considerando che la relativa normativa è stata varata nel 1935 ed è ferma da allora...

I metri quadri soppiantano i "vani"

L'ipotesi sul tavolo e quella di mandare in pensione i "vani catastali" e di prendere in considerazione i metri quadri.

Ma non solo, anche la suddivisione degli immobili in due grandi gruppi in base alla destinazione d'uso: da una parte le unità ordinarie, dall'altra quelle speciali.

E poi sulla bilancia anche le caratteristiche di zona e di servizi e la necessità di aggiornare il vocabolario: concetti come "cosa di lusso", "casa centrale", "semicentrale" o "periferica" sono abbondantemente cambiati nel tempo.

Riforma del catasto: la volta buona?

Se ne parla da anni, ma di cambiamenti effettivi non si sono mai verificati. Ora la questione si fa più concreta: il Governo Draghi si prepara ad aggiungere nella riforma fiscale che dovrebbe approdare in Consiglio dei ministri nei prossimi giorni la revisione del catasto, soprattutto dopo che il ministero dell’Economia e delle Finanze ha inserito nell’atto di indirizzo alle amministrazioni fiscali per il triennio 2021-2023, l’aggiornamento degli archivi catastali anche "nell’ottica di una più equa imposizione fiscale". Ecco nel dettaglio come funziona la riforma del catasto e cosa cambierebbe con la sua introduzione.

Come funziona: cosa cambia

La questione relativa alla riforma del catasto si pone come obiettivo di aggiornare l'attuale sistema basato su estimi che rappresentano i valori teorici dei canoni che si potevano ottenere negli anni Ottanta del secolo scorso affittando la casa.

Oggi, le grandi città sono suddivise in aree molto grandi e poco omogenee dal punto di vista del mercato e, per quanto riguarda gli immobili residenziali, l’unità di misura della superficie non è quella del metro quadrato, bensì quella del vano catastale, di misura variabile. Tra le ragioni che inseriscono il Catasto nella riforma c'è l'esigenza di affrontare i tanti problemi di equità di un sistema che continua a trattare gli immobili di pregio nelle zone centrali delle città in maniera diversa (migliore) di case che hanno un minor valore effettivo ma sono molto più recenti ed hanno una rendita più vicina alla realtà, al mercato attuale.

Il nuovo sistema, introdotto con la riforma del catasto, adopererebbe valori a metro quadrato basati su prezzi e canoni di mercato.

Immobili ordinari e immobili speciali

Con l'introduzione della riforma del catasto ci potrebbe essere un riordino complessivo con gli immobili distinti tra ordinari e speciali.

Il processo per stimare il valore dei cosiddetti immobili ordinari utilizzerebbe il metro quadrato come unità di misura, specificando i criteri di calcolo della superficie dell'unità immobiliare, mentre per quelli speciali potrebbero entrare in gioco funzioni statistiche per determinare valore di mercato, localizzazione e caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale

Se ne parla da anni, ma...

Per quale motivo si parla da anni di riforma del catasto, ma poi effettivamente non si agisce per aggiornarla? Le ragioni riguarderebbero il fatto che una riforma del catasto si tradurrebbe in un sicuro aumento dell’imposizione fiscale a meno di non ricorrere a un drastico taglio delle aliquote e prevedere una clausola di salvaguardia per cui chi pagherebbe di più possa optare per calcolare le imposte con il sistema precedente. Infine, con la riforma ne risulterebbero incassi minori per l’Erario centrale e le casse comunali.